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东戴河楼市热 难掩未来解套难

2018-10-16 10:33:40来 源:北京青年报      评论:0点击:
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  近日,在全国楼市都偃旗息鼓的当下,辽宁东戴河的各种买房视频却突然刷爆了朋友圈,甚至有人贴出了五一假期途经东戴河的火车票全部售罄的图片以示火热。一些微博“专家”账号和微信自媒体公众号几乎同时声称“仅在4月22日这一天,8个东戴河在售楼盘就接待了看房大巴116辆,这还不包括接待车的数量,部分项目周末平均成交量约200套”。在这样热火朝天的宣传下,这座山海关外的小城——东戴河似乎成了一座黄金城,吸引着无数被调控限制得无处可去的“淘金人”。

  但在北京青年报记者调查中发现,大量一线城市买家大多担心资产缩水,因此希望尽快把钱变成房,因此造成很多旅游度假地产的火热。但事实上,这些区域仍存在大量库存,新盘量远远多于潜在购房人群量,而且二手房市场更是有价无市,很多之前买房的业主至今没有解套。更为严重的是,产业与配套的缺乏很难使人真正留下来,只能成为一个“候鸟式”生活的落脚点……因此,专家建议,购买此类房产,应该慎之又慎。

  买房热袭向东戴河

  眼瞅着夏季即将到来,海南进入一年中的淡季,而北部的沿海城市则开始了轰轰烈烈的去库存之路。位于山海关以东的东戴河区域买房热场景开始充斥着朋友圈。据传闻,如今的东戴河甚至火爆到要多付七八万电商费的情况下才能买到房。为印证真实的情况,北京青年报记者特意走访了东戴河各大楼盘销售现场,发现各个销售现场的气氛确实比较火热,与印象中空城一般的东戴河完全是天差地别。

  在东戴河最知名的项目佳兆业东戴河的售楼处,北青报记者发现,这个销售中心装修得富丽堂皇,里面咨询的购房人虽并不像传闻中一辆辆大巴车涌入,但也确实不少。即便当天并不是节假日,仍有约六、七组购房人在现场咨询。负责接待的销售人员热情地向北青报记者介绍着楼盘的情况:体育公园、欢乐水世界等高端配套应有尽有,目前主推的是23-33层产权40年的公寓。除此之外,佳兆业东戴河的住宅部分均价在8000-11000元左右,覆盖了从一居室到别墅在内的多种户型。

  除此之外,北青报记者在东戴河踩盘还发现,当前供应量最大、最受关注的不是老项目佳兆业东戴河,而是一个叫海天翼的项目。该项目外形上酷似迪拜的帆船酒店,主力户型为40-120平方米,均价在7500-8000元/平方米。按照项目销售人员的说法,该楼盘已经开过几次盘了,每次都是疯抢,如今还有几百人在排号。购房人入住后就相当于拥有了一线迪拜海景、小帆船酒店,并且是70年大产权。

  不仅是这两个明星项目,如今东戴河的火热像极了曾经的通州,满大街都是传单和小广告。只要遇到红绿灯,马路边上的传单小哥就会赶紧跑过来发放各种楼盘宣传页。

  每隔几年一次的火热

  虽然东戴河一下备受关注起来,但其实这样的场景并不是第一次出现。早在几年前,东戴河就经历了一次从一房难求到特价房遍地、最后项目烂尾的轮回。当前楼市热翻天的场景,其实对于东戴河来说并不陌生。

  一位当地的开发商介绍到,早在2010年前后,在前所未有的政策利好与资金补助下,东戴河新区一度进入开发高峰期,数万柱工程桩被打入这片近海的盐碱地,数十栋突兀的摩天高楼平地而起,买房人蜂拥而入。然而,自我热闹几年后,2013年以后东戴河因为入住率过低多次被评为“鬼城”,不少新盘项目陷入了库存积压与资金链断裂旋涡,一些楼盘甚至一度烂尾,直到如今市场转热才刚刚缓过劲来。

  以佳兆业东戴河为例,在2014年楼市遇冷后,推出了大量的特价房,在朝阳区工作的王先生就在那时买了一套度假用的海景房。他向北青报记者透露,当时销售人员表示买房可以享受7.2折、再9.8折,然后还有一个9.8折,共三个折扣的优惠。相当于实际的折扣是6.9折。一套将近100平方米的房子按照当时7200元每平方米的均价计算,折后总价在50万左右,单价5000元/平方米。而如今,佳兆业的新房住宅部分,对外报价已经达到了1.1万/平方米,现房交房。

  看似解套了,但王先生仍表示,卖不出去才是最大问题。由于当地除了佳兆业,还有天海翼、山海同湾等众多在售新盘,新房还卖不过来,存量房市场非常不发达,也造成了二手房有价无市的局面。

  王先生透露,他从3月末开始就将这套房源挂在中介网站上出售,单价6800元/平方米,总价68万,但至今依旧没有成功出售。

  也难怪有业内人士笑称,“如今只不过是换了一批人冲进去解决当初被套的另一批人而已”。

  本质仍是资金外溢的推动

  对于东戴河的楼盘为何热得发烫,天海翼的销售人员对北青报记者表示,目前东戴河火热是因为有几大购房优势:1.单价低,20万左右首付即可购入一套,相比于北三县,廊永固等地区首付压力小之又小;2.地处于华北和东北交汇处,承接两大经济圈辐射影响;3.在“疏解非首都功能”名义下,东戴河承接的是中关村企业,包含高科技、医疗等相关产业,并且已有几十家企业入驻;4.交通发达,且落户后高考分数较河南、山东等地明显更低。

  不过,根据北青报记者调查了解,销售口中的这几个优势,实际上并不完全成立。东戴河的首付虽然不高,但同样有海景资源且城市更发达的大连房价同样不高,鲁能地产开发的大连金石滩项目,均价仅有7000元/平方米,首付同样仅需二三十万,因此,低首付并不是东戴河火热的直接原因。

  另外,销售人员口中的“中关村新区”实际上也早在2012年概念便已提出,这次也不过是炒冷饭而已;至于学区,东戴河所属的绥中县、葫芦岛市历来也不是教育资源丰富的区域。

  因此,业内人士认为,直接造成东戴河楼市转热的原因还是购房投资资金的外溢。亚豪机构市场总监郭毅表示,由于北京各项严格的调控政策,环京周边纷纷加码限购使得投资需求基本被挤出了市场。不久前,北戴河所属的秦皇岛市也加入了限购行列,反而推高了毗邻又不限购的东戴河热度。大量的投资资金、闲置资金的涌入,才是造成这波东戴河火热的最主要原因。

  东戴河的销售人员也透露,现在每天都会有从北京、燕郊等地发往东戴河的看房班车,多数都是来自京津冀的投资人群。因为北京及环京区域的严格调控,很多投资客资金无处可去。而这部分人又深信投资房产会获得高利润回报,使得他们不得已向更远的地方购置房产。

  “空心化”的高新产业园

  东戴河的楼市虽然走出了曾经的空城与冷清,借势夏季开始热销,但与住宅配套的产业却并不是一两个噱头就能带来重大变化的。

  虽然东戴河曾提出“拼出东戴河速度”、“抢占产业制高点”等豪言壮语,但北青报记者在实地探访中发现,当地各个投资项目迫于各类现实原因被按下了“暂停”键。

  沿着东戴河空旷无人的大马路,随时可见到被圈占闲置的大片荒地、钢架裸露时日已久的废弃厂房,还有数年前修葺而成至今尚无运行迹象的产业基地。

  尤其是矗立于东戴河新区的“空心化”产业园。在高新科技、临港工业、向海经济等概念催动下,当地政府曾于过去几年中奔赴各地招商引资,全力推进以环球之星韩国工业园、京东数字产业园、云基地产业园等一大批规模庞大的科技产业园区和高科技项目。

  然而现实是,多数产业园并未形成规模,除了少数几家小企业建成并投产外,大部分的产业园并未真正落地生产。

  “这没有正规运营的大企业,很少有办公的,很多建成的园区里面都是空的。”一位拉着北青报记者到处闲逛的出租车师傅表示,这样的现象已持续了多年。由于当地经济发展水平有限,企业在冲动投资之下能真正投入正常生产的少之又少,并没有当地宣传的从2012年起几十家企业入驻的辉煌。

  尤其是到了秋冬季节的夜晚,旅游旺季过去了,整片区域完全没有城市一样的灯火辉煌,各房企所建成项目,只有零星的几户会亮灯。出租车师傅表示。

  没有产业的支撑,东戴河新城未来几年很难改变“空城”的命运。首都经济贸易大学教授赵秀池表示,“空城”产生的根源在于政府的城市规划偏离了本地的经济发展水平和人口规模等重要的需求因素,过度开发。就目前来说,购房人群大量集中购买东戴河房产,但买来长期自住的群体只有寥寥无几,基本上都是投资以及旅游季节住上一段时间的购房需求。再加上当地企业有名无实,无法带来外来就业人群,使之二次购房能力几乎为零,所以楼市的火热只是阶段性地出现。

  候鸟式旅游成瓶颈

  “虽然产业园开发带来的改变并不明显,但东戴河旺季的人流量确实在不停增长,前几年只是7、8月份才有人来,现在从4月开始,不少京津冀和东北的购房人就来到东戴河度假了。”在东戴河海边经营一家社区超市的李女士告诉北青报记者,旅游季是商机最好的时候,本地人都会在这个时候出来做旅游生意,但旅游季一过,就会回去上班或者回老家干农活。

  北青报记者查阅了途家等旅游公寓的网站显示,从4月底开始,原本每晚150元左右的海景一居室公寓,开始涨价到300-400元/晚。经营着一家海景民宿客栈的王先生也表示,他手中有15套房源,从一居室到三居室不等。最贵的海景公寓在旺季的节假日期间能租到1500元/晚,平日里租金也在600-800元/晚。不过,这样的行情到了9月就明显弱了很多,租金价格会降到500元左右,进入冬季更是鲜有租客预订。

  每年7、8月份是当地的旅游最旺季,其他月份则颇为冷清,这种现象称为“候鸟式旅游”。据刘江秀透露,旅游高峰期每年接待旅游人数480万人,周五周六每天接待10万人,“就和旅游城市一样,人挤人,车挤车”。

  东戴河处于华北和东北3小时度假圈内,据山海同湾销售人员介绍,买房者多为来自京津冀和东北到此休闲度假人群。“东戴河作为其第二、第三居所,只是夏天来住一段时间。”东戴河新区因此或热闹、或冷清,高楼大厦里的灯光也因此或明亮、或暗淡。

  “这里夏天适合旅游休闲度假或者养老,但秋冬的时候会封海,海货不多。加上海边风烈,就少有购房人常住了。”有业内人士表示,“缺乏产业支撑,这种季节性的旅游方式,是制约东戴河新区发展的瓶颈”。这类项目往往在旅游旺季的时候大热了一把,随后便陷入沉寂。因此是否具有投资价值,尤其是对于使用杠杆买房、希望尽快见到升值的投资人来说,东戴河并不是京津冀,也远远达不到特区的规格。因此,业内人士建议,出于家庭度假自住需求,或者有闲散资金的可以考虑购买,但对升值幅度有要求、对于时间成本也很看重的投资客来说,投资并没有重要产业支撑、只是炒作概念的新城,就应该更加慎重。

  链接

  东戴河的由来:

  由楼盘案名命名区域的旅游新城

  东戴河,其实与戴河并无直接联系,它只是位于北戴河的东边,辽宁省绥中县境内,中间还隔着山海关,所以按照地理位置应该叫山海关东更恰当。如果非要说和北戴河、南戴河有什么联系的话,那就是都位于渤海湾境内,无论是海景还是水产,都是依靠着渤海湾的哺育。

  辽宁东戴河新区,其前身只是千百年来都没有什么变化的大片泥泞起伏的荒芜海滩。2008年2月,辽宁省绥中县在原有工业园区基础上规划成立了绥中滨海经济区,随后由于佳兆业的进入并开发,策划者利用了其与北戴河同处渤海边,且距离相近的地理优势,借势北戴河,生造出了一个东戴河的概念。随着佳兆业东戴河项目逐渐被京津冀购房人熟知,东戴河的名声开始传开。受此影响,2012年,绥中滨海经济区也正式更名为辽宁东戴河新区。佳兆业东戴河项目也成了少有的直接以楼盘案名命名整个区域的项目。

  按照规划,这个距离北京298公里处、以“海岸中关村、生态新城区”为蓝图的东戴河新区,从2009年开始了大规模的开发。数以千亩计的绿化带与原生庄稼地经政策盘活,进入市场;以旅游与住宅为主的开发商新一轮投资冲动闻风而来,数字技术企业集群也择址于此,总投资将超过数百亿元。

  据2016年绥中政府工作报告显示,为了“主动融入京津冀协同发展,东戴河投资环境不断优化,实施了引进京津冀企业中介人奖励办法和税收扶持政策,制定了基准地价和供地规划,修改土地利用总规230公顷,完成17宗土地征收组卷。项目洽谈取得积极成果,组建了高新技术等10个专业招商组和财税、土地两个专项工作组,与北京航空航天大学签订合作协议,华谊兄弟电影主题公园等50余个项目积极推进。全年预计引进域外资金60亿元;外贸出口7000万美元,增长5.5%。”

  本版文/本报记者 李桁

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